营改增后，“包工包料”模式发生了诸多变化，房地产建筑业老板必须透彻了解。在营改增之前，税收政策与之后大不相同。营改增后，“包工包料”面临税负计算方式的改变。例如，材料采购环节的进项税额可用于抵扣，这就需要老板清楚不同材料供应商的纳税身份，以获取足额可抵扣的发票。在包工方面，人工成本如何进行税务处理也有新的规定。如果老板门儿清，就能合理规划采购、施工等环节，降低税负成本，避免税务风险，保障企业在新税收环境下健康发展。

24日，我国全面推开营改增试点的通知正式下发。郑州装修网业内人士和知名财税专家提醒，房地产企业的营改增，涉及企业相关业务规则的重新设计，企业老板都应该亲自弄明白，而不仅仅是让普通财务人员或财务总监搞明白。

此外，房地产和建筑业内人士认为，营改增后，这两个行业间还将发生很多有趣的变化。

房地产业

【观点】

企业老板得弄明白

中税咨询集团高级合伙人、河南中兴税务师事务所总经理陈俊岭指出，可能很多房地产企业老板还没有意识到，这样一个营改增政策，可能会事关一个企业的存续。“企业老板、至少是分管财务工作的副总应该掌握，这涉及企业很多业务规则的重新梳理、设计，如果企业的老板不懂，很可能白白损失很多利润，增加很多成本。”

与此同时，相对于营业税，增值税对公司的管理要求非常高，房地产公司业务太多，如何进行有效管理，非常重要。

【影响】

增值税会占用房企现金流

增值税是否会影响房地产企业的会计利润?采访中，有的房企财务人员说影响，有的说不影响，还有人说不一定。

陈俊岭认为，增值税一定会影响到企业利润，而且对于一般纳税人和小规模纳税人影响不一。对小规模纳税人来说，是否找税局代开专用发票，影响也不一样。

不仅如此，增值税还要占用房地产企业现金流。房地产企业是资金密集企业，如果房企的进项税长期得不到抵扣，而房企又已经把钱支付给供应商，那意味着，房企的现金流将长期被增值税占用。

也就是说，营改增后，房地产企业应特别考虑两大问题：一是现金流，二是利润。陈俊岭指出，有效的增值税管理不但可以降低税收风险，还可以增加企业利润。

建筑业

【业界】

曾呼吁别把税率定为11%

自从2012年我国启动营改增试点，建筑行业就开始关心和讨论行业税负。

住建部相关司局与行业组织一起，专门进行了调研测算，并于2013年将相关建议文件提交给了财税部门。按照他们的测算，如果税率定为11%，建筑业税负增加的企业会达到85%以上，而且绝大多数企业税负增加幅度超过90%。据此，行业希望营改增试点税率调整为6%。

春节前，河南商报记者曾参加知名财税专家吴克红的讲座，他同样提到这个调研结论，并认为，建筑业营改增最大的困难在于11%的税率太高。然而最终，建筑业和房地产业的税率仍然定为11%。

【结果】

过渡时期建筑业税负下降

在3月24日全面推开营改增试点通知下发后，注册税务师王国娜跟建筑企业说：“你们的心可以完全放肚里了，根据过渡政策安排，建筑业的税负不会增加。”

中都建设的杨瑞芳认为，建筑单位是按工程合同上的开工日期为节点的，营改增前的还可按简易征收，征收率是3%，这样的话，老项目税负的确是降了。

王国娜说，不光老项目，建筑业一般纳税人提供“清包工”、“甲供材”建筑服务，也都可以选择简易征收方式。

但是，王国娜和陈俊岭都提醒，5月1日之后的新项目如果抵扣不足，税负还是会上升的。

新变化

“包工包料”情况减少

房地产企业和建筑企业的合作中，建筑业“包工包料”的情况将减少，可能双方都会乐于接受“甲供材”合作方式。

因为对于房地产企业来说，它如果接受建筑业的一般纳税人提供的建筑服务，获得的可抵扣进项税税率为11%，如果是小规模纳税人提供服务，就是3%，如果他自己购买建筑材料，那就可以扣除17%的进项税税率。

上下游企业“价格博弈”

由于建筑业小规模的纳税人按3%的税率简易征收，房地产业小规模纳税人按5%的税率简易征收，两行业一般纳税人税率为11%，这就会产生一个结果：采购方和供应方在洽谈合同时，将重新博弈价格，争抢营改增可能为这个链条上带来的“红利”。

将来签订合同，双方就不能只约定开“增值税发票”或者“增值税专用发票”，还要约定具体的税率。

未开发土地可能会栽苗木

有行业人士猜想，会不会产生这样一种情况：有些大的房地产公司拍来的地暂未开发，老板个人就栽上树，搞苗圃，再把这些卖给自己的房地产公司。他卖苗木时，他是农业生产者，不缴增值税，而且所得税也免缴。但他的房地产公司购买这些苗木，却可以用13%的抵扣率，计算进项税额。

房地产和建筑业会发生哪些有趣的变化?营改增后，这两个行业的企业应该如何“用足用活”税收政策，管理好自己的成本，增加自己的会计利润?欢迎关注河南商报财经微信公号“投牌”，留言讨论。