《郑州楼市严管举措》

郑州楼市挥出严管重拳。未批先建行为被重点整治，这种无视审批流程的做法扰乱了正常的开发秩序，严管将从根源上杜绝违规开发的乱象。无证预售也是打击目标，这一行为严重损害购房者权益，破坏市场公平与稳定。强制交房同样不被允许，交房应基于工程质量合格、符合相关规定等前提。通过对这些违规行为的重罚，郑州楼市旨在规范市场秩序，保障购房者的合法权益，促使房地产行业健康、有序地发展，让楼市在法治与规范的轨道上稳健前行。

卖房、建房、交房领域违法违规，为啥由市城市管理局(市城市综合执法局)发文?这代表着怎样的执法前景?为什么说相比此前的执法环境，新规出台让执法部门查处商品房违规销售更加有法可依?让业主们主张权利更有抓手?

顽疾 房产违规销售认定难、查处难

2016年，某地产项目在未取得《商品房预售许可证》的前提下违规开盘，连顶楼、底层都卖得一套不剩，然则销售部工作人员却表示，这只是“固定房源”，所收取“定金”、“认购金”，不叫“房款”。既然没“收房款”，自然谈不上“无证售房”，好一个文字游戏!

2001年6月1日起施行《商品房销售管理办法》第三条： 商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

在彼时，郑州市房地产监察支队解释，开发商收受购房人相关费用，且注明是购房定金或者房价款的，才能被认定为售房。

开发商又不是傻子，咋可能自个给自个挖坑?

收据上可不写“房价款”，而是使用会员费、借款、理财款等种种名目，比如这张，干脆连收费名目都不写，就是一纸收据。

在2016年，(面对无证售房)房管监察部门只能根据现有法规的规定，责令开发商停止违规行为，并对其处以罚款，然而处罚金额往往不超过十万元。

对于未取得竣工备案强制交房的情况，业主们更是苦不堪言，因缺乏相关法律知识，业主们往往拉拉条幅、闹一闹，并不知道别的救济渠道。

城管介入、强力监管

房地产市场的监察管理，此前是由郑州市房地产监察支队在管，这是郑州市房管局下属机构。目前据郑州装修网小编了解，其房产执法监察职能、人员已划归郑州市执法局，违规违法处罚都是其负责。

此番文件25000字中，涉及房地产的一共有13条之多，其中涉及未批先建有5条(1-5)，涉及施工环保安全有4条(10-13)，还有涉及未依法招投标、超越资质经营等，其中与老百姓关系最为密切的，就是无证预售和强制交房。

1.未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的

处罚种类：罚款

法律依据：《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

2.施工图设计文件未经审查或者审查不合格，擅自施工的;未按照国家规定办理工程质量监督手续的

处罚种类：罚款

法律依据：《建设工程质量管理条例》第五十六条违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处20 万元以上50 万元以下的罚款：

……

3.建设单位未取得施工许可证或者开工报告未经批准，擅自施工的

处罚种类：罚款

法律依据：《建设工程质量管理条例》第五十七条违反本条例规定，建设单位未取得施工许可证或者开工报告未经批准，擅自施工的，责令停止施工，限期改正，处工程合同价款百分之一以上百分之二以下的罚款。

4.在未取得施工许可的情况下擅自施工的

处罚种类：罚款

法律依据：《建筑工程施工许可管理办法》第十二条对于未取得施工许可证或者为规避办理施工许可证将工程项目分解后擅自施工的，由有管辖权的发证机关责令停止施工，限期改正，对建设单位处工程合同价款1%以上2%以下罚款;对施工单位处3 万元以下罚款。

5.建设工程未取得施工许可证擅自施工的，监理单位未及时向城乡建设行政主管部门报告的

处罚种类：罚款

法律依据：《郑州市建筑市场管理条例》第四十三条违反本条例第十七条规定，监理单位未向城乡建设行政主管部门报告的，由城乡建设行政主管部门责令改正，给予警告，并处一万元以上三万元以下罚款。

6.建设单位未组织竣工验收，擅自交付使用的

处罚种类：罚款

法律依据：《建设工程质量管理条例》第五十八条第(一)项违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任;

7.未取得商品房预售许可证预售商品房的

处罚种类：没收违法所得，罚款

法律依据：《河南省城市房地产开发经营管理条例》第三十九条房地产开发企业未取得商品房预售许可证预售商品房的，由房地产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，并处以五万元以上十万元以下的罚款。预售行为给买受人造成损失的，依法承担赔偿责任。

关注1：无证售房类

直击认定难、查处难

对上文提到的无证售房认定难、查处难，这份文件对症下药。

(1)从行为认定上看，更全面：

只要存在“(在五证不全的情况下)向买受人收取预付款或认购款、 定金、 排号费、 发放 VIP 卡等其他形式的预付款。”，就涉嫌违法，只是根据违法行为轻重，有不同的行政处罚裁量结果(详见下表)。

(2)从处罚力度上来看，更精准：

从处罚标准上来看，首先“没收违法所得”，随后“处 5 万元-10万元罚款”，或“ 可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款。”

①好一个“没收违法所得”，先把违规收的吐出来，再说罚款的事儿;

②其次，定额罚款5万起，条分缕析10余种违法细节，不同的违法行为处以不同额度的罚款，一看即明、清清楚楚;

③依据《河南省城市房地产开发经营管理条例》第三十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条，有两种处罚“套餐”，一种是“没收违法所得”+“ 5-10万罚款”;另一种是“没收违法所得”+“可罚已收预付款1%”。

关注2：强制交房类

重重重拳出击，谁敢不验收备案?

房屋质量涉及到人民群众生命财产安全的千秋大业，马虎不得，不备案就交房，处罚力度也颇为严重。

建设单位未组织竣工验收，擅自交付使用的，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任。

购房时，开发商必须具备、售楼部必须公开展示的五证：《国有土地不动产权登记证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。

收房时必看的“两书一表”指的是《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》和《建筑工程竣工备案表》。后者证明房屋质量经检验合格，达到了交房要求的依据，只有在获得了后，开发商才可以进行交房。