近期，个人房贷利率创下了5年以来的新低，这一现象反映出房地产市场在政策调控下的新态势。较低的房贷利率本应是购房者的利好消息，能减轻购房负担，刺激住房消费。然而，与之形成对比的是异地公积金贷款的状况。异地公积金贷款目前仍然难以落地，许多有购房需求的人，尤其是在外地工作想回乡购房的人群，无法顺利使用公积金贷款。这一问题使得他们的购房成本难以降低，在一定程度上限制了部分潜在的住房需求释放，也成为房地产市场进一步健康发展的阻碍因素之一。

央行：房贷利率创五年新低

日前，央行发布的2015年三季度金融机构贷款投向统计报告显示，截至9月末，个人购房贷款余额13.45万亿元，同比增长20.9%，增速比上季末高3.1个百分点，比各项贷款增速高5.5个百分点;前三季度增加1.92万亿元，同比多增5961亿元。

同时，央行在第三季度货币政策执行报告中指出，“个人房贷利率已经持续四个季度环比下降。目前整体贷款及个人房贷的实际利率处于近五年以来最低位，连续六次降息效应显著。房地产信贷对住房消费倾斜的方向日益明确，利好持续，居民自住和改善型住房需求将继续得到支持。”

自去年以来，降息通道全面打开，从2014年11月末开始的六次降息后，百万房贷20年利息减少可达22.57万元。与此同时，自2014年9月30日央行和银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对首套房执行“认贷不认房”后，改善型需求的释放效应也在逐步发酵。

来自融360机构的调查数据显示，以北京地区为例，目前浦发、兴业为九折;中行、工行、建行、交行、光大、招商、华夏和北京银行为八八折;国有大行中，农行优惠力度更强，折扣为八五折，同样折扣的还有广发和北京农商银行;汇丰银行最“下本”，折扣达八二折，几乎为近年的最低值。二套房利率方面，除平安银行、杭州银行、民生银行停贷外，其余27家银行利率均为基准上浮10%;二套房首付五成的银行有23家，六成的银行有4家。

从实际操作上看，记者了解到，首套房九折利率可申请程度较高，而低于九折的利率仍需较高的资质条件。

不过，在二、三线城市，首套房九折利率有部分新楼盘仍难以实现，九五折则成主流。“银行面临利差收窄的盈利压力，而按揭贷款都是长期贷款。由于这些城市房屋总价不高，单笔贷款额度也不大，因此下浮空间有限。”一位中部地区国有银行客户经理坦言。

二手房受制评估价催生“高首付”

据了解，在一线城市，换房需求的增加刺激了二手房交易，一些获得购房资质的城市年轻人群成为了诸多小户型二手房的“接盘侠”。

今年9月30日，央行和银监会联合发文明确“不限购城市首套房商贷最低首付款比例下调至25%”，这意味着，北京、上海、广州、深圳、三亚这些限购城市依然执行首套房首付比例30%。

值得一提的是，二手房交易通常是以房屋评估值为标准确定30%首付比例。以北京为例，北京东四环附近的房屋评估值通常是房屋售价的85%，这意味着，如果购入一套满5年唯一的300万元左右的二手房，评估值约为255万元，贷款比例70%，以此推算贷款最大额为178.5万元，也就是说首付款实际要准备121.5万元。再加上契税、中介费，前期费用大约需130万元左右。如果该二手房不是满5年唯一房，那么还需要缴纳房屋原成本和评估价之间差额的20%个税。

如此说来，二手房买卖30%甚至25%的首付比例对购房者而言并非为突出的“减压”优势。此外，二手房交易市场中介费用并未有统一的定价标准，高的可达房屋交易价格2.7%，低可至房屋交易价格0.5%，服务质量亦是参差不齐。

异地公积金贷款仍难落地

2014年10月，住建部、财政部、央行就曾发文要求各地实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务。近日，住建部、财政部、央行再次联合出台《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》，其中明确，10月8日起全面推行住房公积金异地贷款。

不过，记者了解到，多个城市异地公积金贷款没有细则，政策落地亦遥遥无期。

有业内分析人士认为，推行公积金异地贷款可以加强公积金资金使用效率，释放闲置的公积金，对化解当前部分二线和三四线城市库存高的难题能有极大推动作用，但地方推行依然有难度。

从技术层面看，以往各地公积金长期封闭运行，各自的数据库建立、审批流程信息化均存在较大差异，短时间内实现信息快速沟通、协调难度颇大;从需求层面看，目前大城市的公积金利用率很高，归集资金其实已用得差不多。对于公积金使用率相对较低的三四线城市来说，由于流动人口不多、居民收入水平不高，再加上目前购房投资风险上升，难以看到更多的外溢性投资需求。

采访中，也有购房者表示，考虑前期用商贷，待政策落地后转为公积金，但据记者了解，这种预想并不可行。“商贷转公积金贷款仅限于本市内缴纳的公积金，即便以后异地公积金政策落地，异地公积金贷款也不可置换异地商业贷款。”中部地区某二线城市公积金贷款中心人士对记者说。